土地活用とアパート経営の再生

松山店

平成23年7月9日（土）・10日（日） 土居田町にて

戸建賃貸+コンパクト住宅

完成見学会開催！！

詳しくはこちらをクリック

世の中には、先祖代々受け継いだ未利用、低収益の土地があるために、毎年払う
固定資産税や相続時の相続税など税金の重圧に苦しんいる方や、色々なしがらみ
に縛られ、その結果、「土地」を守ろうとして、泣く泣く手放される方が大勢おられます。

土地活用とは、自己が所有する土地を有効に活用し、現在よりも収益性を上げ、
相続税の節税 を図り、経済的利益をもたらす行為のことで、しっかりとした事業計画と
相続税の節税対策をすれば、安定収入と節税効果 が期待でき、子孫に財産を残す
ことも可能です。
 
★したがって、あらたに土地を購入して、賃貸マンションやアパートを建てるような
「投資」と「今、所有している土地の土地活用」は根本的に考え方が違いますので、
この点を混同しないように注意してください。

これからの土地所有者は今までとは違った土地活用の発想と「不動産業の経営者」
としての自覚と計数管理が必要になります。

 １  「この土地有りき」・・・ではない

土地所有者が先祖代々のしがらみに縛られて「土地」を守ろうとするのか、
それともしがらみから脱却して土地を有効活用して「資産」を守るのか
・・・発想の違いを認識する必要があります。

●資産・・・金銭や預貯金、株や有価証券、土地、建物などの総称。財産のこと

●不良資産・・・
　　　*未利用（更地）・低利用（青空駐車場）・収益性の悪い資産

　　　*土地の時価より借入金残高の方が多く債務超過になっているような土地

　　　 *時価より相続税評価の路線価のほうが高い土地  
                

地主さんの立場になると、先祖代々の土地にこだわり「この土地有りき」を前提に、
土地活用を考える傾向がありますが、これでは時代の変化、マーケットの変化を無視
した事業になりやすく、不動産投資の原則 から外れるので、失敗する可能性が高く
なります。 

したがって、所有する不動産が有効活用にあまり向いていないと判断したら、売却
して、良い資産への買い替えを検討するのも有効活用の一つです。

また、アパート経営で安定収入を希望するなら、賃貸事業に不向きな土地を売却して、
賃貸経営が出来る別の場所で計画するべきです。

無理して建てると、益々不良資産になります。

 ２   「賃貸アパート有りき」・・・ではない

不動産投資、賃貸事業は立地産業です。

したがって最初から「賃貸アパート有りき」ではないので、不動産投資をする場合は、
立地を充分考えて投資をすることが大切です。

不動産投資、賃貸事業といっても、賃貸マンション、アパート（ワンルーム、
ファミリータイプ、ペット可、デザイナーズ等）、戸建て賃貸、トランクルーム、介護施設や
ロードサイド店舗、駐車場（平面駐車場、コインパーキング、立体駐車場）など色々
あり、土地だけ、または建物も含めた賃貸など色々な選択肢があります。

市場のニーズ、立地を無視した事業は失敗します。

 ３   何もしないことも重要な選択肢の一つ　　　　　

相続税対策を目的に、土地活用をしたために、逆に土地の資産価値を大きく下げて
しまうことがあります。　

例えば、元々１億円の価値のあった更地に、大借金をして収益性の悪いマンションを
建てたために、その価値をほぼゼロにしてしまうような例です。

更地のままであれば、相続が発生しても、物納あるいは売却して納税する選択肢が
あります。

しかし、土地付の賃貸住宅は高額になるので売却が難しく、売却しても借入金も完済
できない場合も有ります。

そのまま賃貸住宅を持っていても、
建物には固定資産税が掛かり、建築資金も返済しないといけないし、
　　　　　　　　金利上昇リスクや老朽化に伴う空室リスクに苦悩することになります。 

このようなことにならないようにするには、賃貸住宅の事業計画と万一に備えた
相続税対策をしっかり検討することが大切です。

その結果によっては、「何もしない」という選択肢もあります。

 ４   「資産の組み換え」を考える

資産の組み換えとは、「不良資産」を「優良資産」に組み換えることで、収益力のない
土地は一刻も早く収益性の高い不動産に組み替えることです。

また、相続税対策としては、相続税評価の高い資産から、評価の低い資産に換えた
時点で、初めて相続税の節税効果が生まれます。

資産の組み換えの例として、次のようなものがあります。 

*現金→土地、建物

*更地→貸家建付地（かしやたてつけち）

*土地活用に不向きな土地→売却して現金化

例えば、自分の遊休地に、ＴＶＣＭでお馴染みのアパート建築業者に勧められて、
全額銀行借り入れでアパートを建てたとします。

仮に、表面利回りが12％としても、600万円の現金が手元に残る訳では有りません。

銀行の元本返済や管理費、固定資産税等を払うと、実質利回りは3〜4％で、
年間150〜200万円位、一ヶ月当たり12〜17万円位しか手元に残らず、意外と
少ないのです。
（冷静になって、良く考えてみると、１年定期の金利が0.2〜0.3％の時代に、
10％以上というのは考えられない！）

もし、アパートを建てる前に、駐車場として貸していて毎月10万円位 の賃料があった
としたら、貴方はどちらを選択しますか？

5000万円の借金をして、入居率を気にしながら、枕を高くして寝れますか？

これから、少子高齢化で、益々空室が多くなるとしたら、税金対策でもない限り、
アパ・マン経営は、決してローリスクとは言えません。 

貴方は、どちらが幸せと思いますか？

それでは、どうすれが良いのか？　それがこのＨＰのテーマです。 

 終了致しました！

岩国店

来ないと後悔　★　見ないと損 　　

　　　　　　　　　「新築現場日記」で更新しているお家です

3月6日（土）7日（日）

「コンパクト住宅と土地活用」 ・・・商品発表会＆完成見学会開催!!

時間：朝10時〜夕方5時まで

コンパクト住宅と土地活用のイベント情報はこちら 

  ■■■■■■大勢のご来場、有難うございました。■■■■■■